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深圳龙华区商业井喷:5公里内汇聚5家购物中心

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深圳龙华区商业井喷:5公里内汇聚5家购物中心

  日前,位于深圳龙华的星河COCO City开业。据记者粗略统计,这已经是龙华民治片区方圆5公里范围内近两年开业的第5座购物中心了。最近两年,莱蒙领尚、佐阾香颂、1866佐阾荟、九方、COCO City接连在这里开业,使得民治片区从以往没有大型购物中心到现在购物中心云集。而集中爆发的购物中心也将考验各购物中心的长期运营能力。专家表示,各购物中心的初期运营都可以做到不错,但随着周边新建购物中心的开业,人流将会分流,因此长期的运营实力才更加考验发展商,而12日深圳“流拍”的两宗商业用地也从侧面说明了深圳部分区域商业地产的过剩。

  新建住宅小区

  配建购物中心纷纷开业

  据介绍,龙华民治片区在2012年以前几乎无任何成熟的大型购物中心,而随着这一片区各种新建住宅小区的不断落成,居住人口大幅增加,商业配套上的缺乏日渐明显。看准了这一缺口,加上各开发商住宅小区配建商业的硬性要求,这一片区的各大开发商纷纷兴建定位在社区级的购物中心。

  2012年9月,片区内莱蒙水榭春天的配建商业莱蒙领尚及其主力店沃尔玛开业。记者了解到,定位为龙华第一个社区生活Mall,莱蒙领尚总商业面积约3.8万平方米,涵盖主力店沃尔玛、精品百货、休闲餐饮、风情商业街以及必胜客、肯德基、屈臣氏、丑丑母婴用品店、首脑美容美发、雅兰、建设银行、红酒雪茄专卖等品牌商户,试图构筑家庭式购物、聚餐、休闲的“一站式”休闲生活商圈,同时开创外铺为餐饮、内铺为精品百货和主力店的商业形态。

  而在仅仅过去一年,莱蒙领尚独领风骚的局面就被打破。2013年5月1日,绿景集团商业地产位于龙华的首个项目佐阾香颂购物中心开业。据悉,佐阾香颂位于深圳龙华新区布龙路与民治大道交汇处,建筑面积5.5万平方米,汇聚影院、超市、餐饮、服饰、鞋包、珠宝饰品、眼镜、家居生活、移动数码、个人护理等多种消费品类。

  时隔仅半年,绿景商业又在佐阾香颂距离不到2公里的位置开业了1866佐阾荟购物中心。与此前佐邻香颂不同的是,1866佐阾荟为街区开放式商业,总建筑面积5万平方米,引入迪卡侬、华润万家、杨梅红艺术教育三大主力店。

  而到今年,龙华购物中心更是迎来开业爆发期。2014年9月27日,中航地产在深圳的首个九方购物中心在龙华开业,其总建面积达到10万平方米,是目前龙华已开业的购物中心中最大的一个。在业态规划上,龙华九方购物中心定位“都市生活购物中心”,以生态、艺术、人文、体验为特色,以亲子体验带动家庭娱乐为亮点。

  直至2014年11月8日开业的深圳星河COCO City,龙华的此类购物中心数量已经达到5个。据介绍,COCO City有8万平方米的总建筑面积。而如此计算,5家购物中心的总面积超过30万平方米,相当于近2个深圳万象城的面积,并分布在各自5公里的范围内。

  各家都主打“亲子”消费业态

  深圳市零售商业行业协会会长花涛表示,深圳是中国购物中心发展的前沿城市,其发展一直比较稳健,发展水平也处于全国领先地位。对于龙华集中开设如此多购物中心,花涛表示,购物中心的发展与城市的发展紧密相连,在购物中心在深圳中心区域呈现饱和的情况下,购物中心发展从城市中心向区域中心和城市副中心发展,而龙华作为深圳中心区向北延伸的首站,自然成为购物中心扩展的首站。

  从各大购物中心的开业首日来看,片区内的消费需求确实强大,各大购物中心开业时几乎都是人头攒动的盛况。而来自商业运营人员的说法是,开业人流只是第一步,后期的商业运营才真正考验一家购物中心的运营实力。

  在业态设计上,各购物中心都愈加重视餐饮和亲子类业态。较早开业的莱蒙领尚强调家庭式购物,引入了一些母婴产品商店。而定位为社区购物中心的佐阾香颂主打的商业门类就是轻餐和亲子。据介绍,佐邻香颂除华润万家、大地影院、优衣库龙华首店等主力店铺,还有星巴克、面包新语、千味涮、禾绿寿司、汉堡王、九毛九、老西安等20余家知名餐饮品牌入驻;并引进了金宝贝早教机构、橡皮堂儿童艺术教育、永旺莫莉幻想儿童游乐场等儿童品牌。

  1866佐阾荟与传统购物中心迥然不同,主推格调餐饮、时尚健康、文化教育和生活配套四大业态,零售仅占全部业态的5%。其中杨梅红艺术教育被引入并作为主力店开业。

  更进一步,亲子娱乐的儿童体验业态也成为九方购物中心的重头戏,占据了商场总业态比例的25%。据介绍,九方购物中心除了此前杨梅红、MEland、玩具反斗城,还引进了全球知名早教机构美吉姆、朗文青少年英语、乐高活动中心,以及首度引进的中国少儿航空体验馆、儿童广播电视中心、亲子花房等多个项目。在商场负一楼,九方购物中心还引进了梨园琴行和亲子主题书店“覔”,其独具特色的“绘本馆”,欲打造成深圳首家亲子悦读书店。

  而星河COCO City则特地开辟5000平方米的COCO童堡,齐聚教育亲子机构、儿童游乐场、儿童服饰、儿童书店等,打造深圳面积最大、功能最全的儿童亲子乐园。

  消费力与商业面积未能匹配

  短时间内,民治片区方圆5公里内崛起了深圳又一个新商圈,这无疑给深圳繁华的商业锦上添花。然而,大面积的商业规模与当地的消费力能否匹配却成了大家关注的焦点。

  据记者粗略统计,目前已经或者即将在龙华新区开发项目的知名房地产企业将近20家,包括万科、金地、莱蒙、鸿荣源、合正、绿景、星河、中海等,开发产品从普通刚需小户型到高端奢华墅院大宅一应俱全,房源类型非常丰富。但是房地产项目的风生水起并未迎来一大批居住人群,目前龙华新区各楼盘的入住率只有近五成。

  在美联物业全国研究中心高级经理何倩茹看来,目前龙华新区居民的消费水平足以支撑新崛起的商业购物中心,“这些购物中心都属于中低端档次,一般月收入5000元左右都能消费得起。”但是,何倩茹认为,目前关键的问题是消费人口与商业面积并不匹配,“这个片区的入驻率并不高,商业面积和消费人口仍未达到平衡状态。”她认为,未来两三年,随着轨道交通和陆路交通的运力提升,这些商业面积的消化能力也会加大,因此这里的商业还需要很长一段时间的培养期。


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